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Ristrutturare casa con le formule “chiavi in mano”

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Affidarsi ad uno studio specializzato in grado di garantire consulenza e assistenza a 360° aiuta a mettersi al riparo da brutte sorprese.

Capita troppo spesso sentire clienti, amici, conoscenti che in passato hanno dovuto affrontare una ristrutturazione, non importa se piccola o grande, o nuova costruzione, seguendo il cantiere, che l’imprevisto è sempre in agguato.
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VENDERE PROGETTI ATTRAVERSO GLI OGGETTI

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Il negozio di mobili tradizionale deve evolvere verso una maggiore professionalità, puntando sulla progettazione e le ristrutturazioni. È questa l’idea di Picconalbicocco, dal 1922 punto di riferimento per gli appassionati del mobile moderno e di design nella Costa Azzurra.

La gestione del punto vendita deve seguire nuove logiche e un nuovo modello di business, più flessibile, più dinamico e soprattutto in grado di rispondere alle esigenze di un mercato che, a fronte della recessione economica, sta radicalmente cambiando.
Negli ultimi anni ho compreso che non era necessario avere un negozio tradizionale, ma uno show room pensato con alcune caratteristiche particolari.

Gli strumenti chiave con cui ci differenziamo e attiriamo la nostra clientela sono sostanzialmente quattro: un sito internet semplice e curato, un’offerta ampia ma sempre di qualità, servizio di assistenza dedicato, complementi di arredo.

I complementi sono un genere solitamente snobbato dai miei colleghi perché richiede più attenzione ed energie da parte dei venditori parcellizzando il fatturato a scapito di cucine, divani, camere da letto, etc. Il ragionamento che abbiamo fatto segue invece una logica semplice: se hai un negozio che vende solo cucine e il cliente non ha bisogno di rinnovarla, in quel negozio non entrerà mai. Però se quel negozio, oltre alla cucina vende anche una pentola molto particolare, oppure un piatto unico nel suo genere, magari gli si fornisce un pretesto per entrare, per conoscersi e da li sviluppare in futuro qualcosa di più importante. La chiave è far entrare il cliente in negozio e questo lo si può fare in tante maniere diverse. Grazie alle vetrine attraenti ed “inattese” abbiamo avuto clienti che sono partiti
dall’acquistare un inusuale bicchiere in plastica; ci siamo conosciuti, hanno sposato la nostra filosofia e dal bicchiere siamo passati ad un
progetto d’arredo da diverse migliaia di euro, solo per fare un esempio.

Il progetto resta il nostro punto di forza.

L’intervista al cliente poi ci permette di tracciare un profilo delle esigenze e dei desideri in modo da poter rispondere rapidamente attraverso la gestione degli spazi e la distribuzione dei volumi.

Dal 1922 punto di riferimento importante per i mobili contemporanei, Picconalbicocco, da sempre facente capo alla famiglia Berlusconi e oggi in mano a Gianluca e Claudia, offre nei suoi show-room un team di professionisti capace di realizzare progetti su misura. La cura del dettaglio, la filosofia “chiavi in mano”, sono i risultati dell’esperienza e della passione acquistate durante gli anni. La cooperazione efficace con architetti, tecnici e attività commerciali in Costa Azzurra e soprattutto Montecarlo, permettono a Picconalbicocco di fornire dei servizi all’altezza di una clientela esigente.

ACQUISTARE UN’AREA PER COSTRUIRE UN FABBRICATO. QUALI SONO LE POSSIBILITÀ?

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Lo abbiamo chiesto all’architetto Fabrizio Alborno, esperto in materia di tutela paesistica e membro della Commissione Paesaggio dei comuni di Bordighera, Ospedaletti, Seborga e Perinaldo.

ABBIAMO VISTO DUE TERRENI: IL PRIMO UN TERRENO SU CUI INSISTE UN VECCHIO FABBRICATO, IL SECONDO UN TERRENO LIBERO. COSA SI POTREBBE REALIZZARE IN ENTRAMBI I CASI?
Quando si acquista un terreno su cui esiste già un fabbricato bisognerebbe capire, come prima cosa, se si tratta di una pre-esistenza, cioè un vecchio “casone” tipico dei luoghi, oppure semplicemente di una vecchia casa costruita anche in tempi abbastanza recenti. Diciamo che la norma urbanistica permeterebbe di demolire e ricostruire in entrambi i casi ma, nelle realtà dei fatti, la Soprintendenza di Genova ha dato delle direttive che dicono che quando è appurata l’esistenza di un vecchio fabbricato che testimonia la tipicità dei luoghi non accetta la demolizione di questi, in quanto ne esistono più pochi. Ne permette però il recupero con il rispettivo ampliamento, che può avvenire o utilizzando l’indice edificatorio oppure il piano casa; sta a noi verificare cosa conviene utilizzare, in quanto non si possono sommare i due aumenti. Ovviamente sul rustico stesso è possibile un piccolo aumento per adeguamento igienico sanitario che non cuba con il resto.
In questo caso il nuovo volume dovrà essere in aderenza con l’esistente in modo da creare un corpo unico e quindi un unico fabbricato. Tipologicamente e paesaggisticamente il nuovo intervento si dovrà discostare dal vecchio in modo tale da valorizzare l’antico con il nuovo (tendenza sempre della Soprintendenza per evitare creazione di “Falsi”).
Si potrebbe anche fare un intervento di altro tipo: recuperare il solo rustico e realizzare separatamente un nuovo fabbricato. In questo caso, però, il calcolo dell’indice viene fatto togliendo i cinque metri di terra intorno al fabbricato esistente rispetto a prima che invece viene calcolato su il terreno in tutta la sua superficie.
Anche in questo caso bisogna fare valutazioni cosa conviene e cosa siano le Vostre esigenze.
Per un terreno libero invece è sufficiente calcolare il nuovo volume attraverso l’indice edificatorio in rapporto alla superficie del terreno che si acquisterebbe.

E SI POTREBBE FARE UNA CASA MODERNA OPPURE RIMANERE LEGATI ALLA TIPOLOGIA ATTUALE, E QUANTO TEMPO CI VUOLE PER AVERE PROGETTO APPROVATO? CONVIENE RECUPERARE UNA CASA ESISTENTE O FARNE UNA NUOVA?
Diciamo che da un punto di vista paesaggistico e se si intende anche tutela dell’utilizzo del suolo, sicuramente conviene recuperare dei volumi esistenti in quanto si andrebbe a riqualificare; comunque se i terreni liberi interessati agli interventi sono edificabili e il progetto viene fatto con certi canoni di tutela del territorio – fabbricati inseriti molto bene nel contesto – tendenzialmente non ci dovrebbero essere problemi. Dico dovrebbero poiché le pratiche hanno un iter attraverso varie Commissioni (paesaggio, soprintendenza, ufficio tecnico), per cui la certezza assoluta non la si può dare, ma se tutto viene fatto nel rispetto delle norme e della tutela paesaggistica ogni intervento va a buon fine, anche perché previsto dal PRG e quindi un nostro diritto!

E I TEMPI?
In entrambi i casi, sia di recupero o di nuovo intervento, i tempi coinciderebbero poiché l’iter è il medesimo: per cui, se tutto va bene, al massimo 6/8 mesi. Se ci fossero dei problemi (modifiche richieste dai vari enti, soprattutto gli enti paesaggistici) si può arrivare 12\14 mesi.
La tipologia contemporanea permette una maggior capacità del nuovo volume di inserirsi nel territorio con un maggior mimetismo, per esempio coperture piane a verde, pareti a verde verticale, etc… per cui può stare tranquillo: ultimamente sono parecchie le case con tipologia contemporanea che sono state autorizzate proprio per i motivi sopracitati.

Fabrizio Alborno nasce a Sanremo nel 1970 e si laurea in Architettura al Politecnico di Milano nel 1997. Dopo alcuni anni di apprendistato presso lo studio di architettura e urbanistica dell’arch. Lorenzo Martinoia, crea, nel 2000, il proprio studio di progettazione edilizia, svolgendo attività di progettazione, dedicandosi principalmente a nuove costruzioni e ristrutturazioni. Attualmente l’ufficio è in grado di soddisfare qualsiasi esigenza di progettazione e di direzione lavori per una committenza pubblica e privata.

COMPRARE CASA IN ITALIA: IL PARERE DELL’AVVOCATO (PARTE 2)

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Continuano i consigli dell’avvocato Anna Dassi sull’acquisto di immobili in Italia. Leggi qui la prima parte.

Ovviamente lo straniero può non essere una persona fisica, ma una persona giuridica. In questo secondo caso ci si dovrà porre di fronte a queste alternative:

  1. Persona giuridica di diritto straniero senza stabile organizzazione in Italia

  2. Persona giuridica di diritto straniero con stabile organizzazione in Italia

  3. Persona giuridica costituita “ad hoc” (Newco) in Italia da persone fisiche o giuridiche straniere,

Nella prima delle ipotesi varrà la stessa regola delle reciprocità prevista per i soggetti stranieri non regolarmente residenti. Nella seconda ipotesi, invece, la stabile organizzazione esistente in Italia è ad ogni effetto un soggetto residente.

Più complessa appare invece la scelta di costituire ad hoc una società di diritto italiano da parte di soggetti stranieri.

Qualora la finalità dell’acquisto sia di natura commerciale, varranno le regole stabilite per le società commerciali che esercitano attività all’interno del territorio italiano.

Ancor più delicato è il tema in caso l’acquisto abbia finalità non commerciali, vale a dire se l’immobile viene acquistato ad uso abitativo.

Il problema in questo caso è infatti capire se per un soggetto di diritto straniero sia più conveniente, dal punto di vista dei costi, e segnatamente degli oneri fiscali, acquisire direttamente un immobile a destinazione abitativa in Italia o effettuare l’acquisto tramite una Newco interamente posseduta.

 Se i soggetti che danno vita alla Newco sono persone fisiche, potrebbe essere opportuno, anche per motivi di praticità, costituire in Italia una società senza scopo lucrativo, nelle forme della Società semplice.

Se invece il soggetto è una persona giuridica di diritto straniero, l’acquisto potrebbe anche avvenire in modo diretto.

 Premesso che l’imposizione indiretta sulla cessione del bene è identica nelle due ipotesi (imposta di registro al 9% – ipotecarie e catastali in misura fissa di euro 50,00 + 50,00 – un possibile risparmio sull’imposta di registro potrebbe avvenire nell’ipotesi in cui l’acquirente anziché una società commerciale sia una persona fisica, eventualmente anche un fiduciario, infatti la base impositiva sarebbe costituita dalla rendita catastale rivalutata, di norma assai inferiore al valore venale del bene), le ragioni  della seconda soluzione proposta sono motivate dalla opportunità di evitare i costi di costituzione e di mantenimento in vita di una società commerciale che comunque, non producendo reddito, rientrerebbe nelle cosiddette società di comodo, le quali sono comunque assoggettate a imposizione su un reddito presunto determinato in percentuale sul valore delle immobilizzazioni possedute.

Si fa presente comunque che i redditi di fabbricati situati sul territorio nazionale sono soggetti all’imposizione italiana diretta (IRPEF / IRES) e locale (IMU – TASI – TARI).

Il panorama muta però sensibilmente qualora l’immobile acquistato necessiti di lavori di ristrutturazione di considerevole valore che, se effettuati nell’interesse di un proprietario estero senza stabile organizzazione in Italia, non consentirebbero la detrazione dell’IVA.

E’ dunque alla luce di queste considerazioni che risulta di assoluta importanza avvalersi dell’operato di professionisti esperti, sul territorio, evitando le soluzioni fai da te, o avvalendosi dell’operato di consulenti non residenti. Il nostro Paese è un labirinto di norme e di burocrazia per i residenti, immaginiamoci come potrebbe esserlo per gli stranieri!


ANNA DASSI, senior partner di DNLaw.it, è specializzata nel diritto societario, nel diritto del lavoro e nella contrattualistica d’impresa, con particolare focus sul mondo di lingua tedesca .E’ stata in-house counsel di una nota multinazionale farmaceutica, e counsel di gruppi stranieri operanti nel settore energetico ed informatico. Attualmente cura gli aspetti legali di importanti operazioni di compravendita immobiliare e di dismissione di patrimoni alberghieri per clienti esteri sul territorio italiano.

PROGETTO CHIAVI IN MANO

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L’Evoluzione del mercato immobiliare da un lato e l’evoluzione del settore arredo sempre più competitivo dall’altro, fanno sì che i rivenditori di mobili siano chiamati ad investire nel servizio per differenziarsi e per conquistare il cliente fidelizzandolo.

Oppure un supporto progettuale a 360° per tutta l’abitazione può essere la chiave attorno alla quale pensare nuovi sviluppi.

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Oggi chi si appresta a ristrutturare casa senza ricorrere ad un professionista si trova a dover scegliere e coordinare tempi e persone differenti tra loro. Questa moltitudine di professionisti e attività occupa molto tempo e risorse del committente senza prendere in considerazione la gestione delle eventuali problematiche che sorgono sul cantiere. La mancanza di una figura che svolga la funzione di “fulcro” è evidente.
Il nostro obiettivo, grazie alla collaborazione stretta con imprese e professionisti è quella di rendere il canale arredamento casa il luogo idoneo per fornire un servizio globale al consumatore, teso ad ottimizzare competenze, tempo e investimenti del committente, orientandolo verso una proposta che coordina il contenitore con il contenuto della propria abitazione, facendo dell’emozione e del progetto la versa chiave vincente.

12346007_209049982763326_1271401853_nPresso il nostro showroom quindi troverete non soltanto arredo per la casa, ma anche materiali scelti con attenzione per consentire la più alta personalizzazione del progetto. Prodotti scelti per il design e l’ampiezza di camma, eco – logici e su – misura.
Tutto ciò ci mette in condizioni di poter offrire non solo un prodotto ma un progetto coordinato dove la progettazione d’ambiente è la base su cui poter presentare i nostri prodotti.
Da negozio di arredamento a showroom di interior design, e attraverso la nostra impresa la garanzia di un progetto “chiavi in mano” a 360°.

 


Dal 1922 punto di riferimento importante per i mobili contemporanei, Picconalbicocco, da sempre facente capo alla famiglia Berlusconi e oggi in mano a Gianluca e Claudia, offre nei suoi show-room un team di professionisti capace di realizzare progetti su misura. La cura del dettaglio, la filosofia “chiavi in mano”, sono i risultati dell’esperienza e della passione acquistate durante gli anni. La cooperazione efficace con architetti, tecnici e attività commerciali in Costa Azzurra e soprattutto Montecarlo, permettono a Picconalbicocco di fornire dei servizi all’altezza di una clientela esigente.

COMPRARE CASA IN ITALIA: IL PARERE DELL’AVVOCATO (PARTE 1)

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Lo abbiamo chiesto ad Anna Dassi, avvocato esperto di diritto internazionale in Milano [1]

La globalizzazione delle economie, e il crescente scambio tra paesi dell’area mediterranea, dell’est e del nord Europa, oltre alla vastità del patrimonio immobiliare, storico e contemporaneo, nel nostro Paese, hanno inciso sulla crescita della domanda di acquisto di case o strutture ricettive da parte di cittadini stranieri, persone fisiche o giuridiche.

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L’acquisto di una casa in Italia è, tuttavia, un’operazione tutt’altro che banale, considerata l’importanza che riveste, nelle nostra società, l’acquisizione di un bene immobile, vale a dire la costituzione di un diritto reale (la proprietà appunto) immobiliare.
Per questa ragione è sempre opportuno appoggiarsi ad una agenzia immobiliare seria e competente, che supporti il cliente procurando anche un servizio di tipo legale e fiscale.

La legge italiana, infatti, consente l’acquisto di beni immobili da parte di stranieri con le seguenti, diverse modalità:

  1. cittadino straniero non regolarmente soggiornante: solo se un trattato internazionale lo consente oppure se vi sia reciprocità e cioè se nel suo Paese d’origine è permesso ad un italiano comprare una casa;
  2. cittadino straniero “regolarmente soggiornante”, con permesso di soggiorno per specifici motivi o carta di soggiorno (o con di permesso di soggiorno scaduto, a condizione che sia presentata al notaio la richiesta di rinnovo effettuata prima della scadenza o entro 60 giorni dalla scadenza): senza limiti, salvo che il permesso di soggiorno venga revocato per reati commessi nel territorio italiano;
  3. cittadino comunitario: senza limiti.

Quindi è innanzitutto necessario – per sapere quali documenti servono in concreto per poter acquistare diritti in Italia – individuare a quale di queste categorie uno straniero può riferirsi.

Lo straniero è anche ammesso a godere delle agevolazioni “prima casa” se ne possiede i requisiti, che ovviamente sono i medesimi richiesti per gli italiani. Infatti l’art. 40 T.U. 286/98 prevede il c.d. diritto di accesso alla prima casa di abitazione.
Gli stranieri regolarmente soggiornanti che siano iscritti alle liste di collocamento o svolgano attività di lavoro subordinato o autonomo hanno diritto di accedere, in condizioni di parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica ed al credito agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e locazione della prima casa di abitazione.


[1]ANNA DASSI, senior partner di DNLaw.it, è specializzata nel diritto societario, nel diritto del lavoro e nella contrattualistica d’impresa, con particolare focus sul mondo di lingua tedesca .E’ stata in-house counsel di una nota multinazionale farmaceutica, e counsel di gruppi stranieri operanti nel settore energetico ed informatico. Attualmente cura gli aspetti legali di importanti operazioni di compravendita immobiliare e di dismissione di patrimoni alberghieri per clienti esteri sul territorio italiano.