Les conseils de l’avocate Anna Dassi sur l’achat d’un bien immobilier en Italie se poursuivent. Lisez la première partie ici.
Bien entendu, l’étranger peut ne pas être une personne physique, mais une personne morale. Dans ce second cas, les alternatives suivantes se présenteront :
- Personne morale de droit étranger sans établissement stable en Italie
- Personne morale de droit étranger disposant d’un établissement stable en Italie
- Personne morale constituée ad hoc (Newco) en Italie par des personnes physiques ou morales étrangères
Dans le premier cas, la même règle de réciprocité s’applique aux étrangers non résidents réguliers. Dans le second cas, en revanche, l’établissement stable en Italie est, à tous égards, considéré comme une entité résidente.
Toutefois, la décision de créer une société ad hoc de droit italien par des entités étrangères semble plus complexe.
Si l’achat a un but commercial, ce sont les règles établies pour les entreprises commerciales opérant en Italie qui s’appliqueront.
La question est encore plus délicate si l’achat est à des fins non commerciales, c’est-à-dire si le bien est acheté pour un usage résidentiel.
La question est de savoir s’il est plus rentable, notamment en termes de charges fiscales, pour une entité étrangère d’acquérir directement un bien immobilier résidentiel en Italie ou de réaliser l’achat par le biais d’une Newco détenue à 100 %.
Si les entités constituant la Newco sont des personnes physiques, il peut être approprié, notamment pour des raisons pratiques, de créer une société à but non lucratif en Italie, sous la forme d’une société en nom collectif simple.
Si l’entité est une personne morale de droit étranger, l’achat peut également se faire directement.
Étant donné que la taxation indirecte sur la vente de l’actif est identique dans les deux cas (droits d’enregistrement à 9 % – droits d’hypothèque et d’enregistrement foncier à un taux fixe de 50,00 € + 50,00 € – une économie possible sur les droits d’enregistrement pourrait être réalisée si l’acquéreur, plutôt qu’une société commerciale, est une personne physique, voire un fiduciaire ; en effet, la base d’imposition serait constituée par le revenu réévalué du registre foncier, généralement bien inférieur à la valeur marchande de l’actif), les raisons de la seconde solution proposée sont motivées par la possibilité d’éviter les coûts de création et de gestion d’une société commerciale qui, de toute façon, ne générant pas de revenus, entrerait dans la catégorie des sociétés écrans, lesquelles sont néanmoins soumises à une imposition sur un revenu présumé déterminé en pourcentage de la valeur des immobilisations détenues.
Veuillez noter toutefois que les revenus provenant de bâtiments situés en Italie sont soumis à l’impôt italien direct (IRPEF / IRES) et à l’impôt local (IMU – TASI – TARI).
La situation change toutefois considérablement si le bien acquis nécessite d’importants travaux de rénovation. Si ces travaux sont effectués pour le compte d’un propriétaire étranger sans établissement stable en Italie, ils ne seront pas éligibles à la déduction de la TVA.
C’est pourquoi, compte tenu de ces éléments, il est absolument essentiel de faire appel à des professionnels locaux expérimentés, en évitant les solutions maison ou le recours à des consultants non résidents. Notre pays est un véritable labyrinthe de réglementations et de bureaucratie pour les résidents ; imaginez ce que cela doit être pour les étrangers !
Anna Dassi, associée principale chez DNLaw.it, est spécialisée en droit des sociétés, droit du travail et contrats commerciaux, avec une expertise particulière dans le monde germanophone. Elle a été juriste d’entreprise au sein d’un grand groupe pharmaceutique multinational et a conseillé des groupes étrangers opérant dans les secteurs de l’énergie et des technologies de l’information. Elle gère actuellement les aspects juridiques d’importantes opérations de vente immobilière et de cession d’actifs hôteliers pour le compte de clients étrangers en Italie.