Nous avons interrogé l’architecte Fabrizio Alborno, expert en protection des paysages et membre de la Commission des paysages des communes de Bordighera, Ospedaletti, Seborga et Perinaldo.
NOUS AVONS VISITÉ DEUX SITES : LE PREMIER, UN TERRAIN OÙ SE DRESSE UN VIEUX BÂTIMENT ; LE SECOND, UN TERRAIN SITUÉ À VANCOUVER. QUE POURRAIT-ON FAIRE DANS LES DEUX CAS ?
Lors de l’acquisition d’un terrain bâti, il convient d’abord de déterminer s’il s’agit d’une structure préexistante, par exemple une ancienne maison typique du quartier, ou d’une maison ancienne de construction récente. Si le règlement d’urbanisme autorise la démolition et la reconstruction dans les deux cas, la Surintendance de Gênes a émis des directives stipulant que, dès lors qu’un bâtiment ancien représentatif du style local est identifié, sa démolition est interdite, compte tenu de sa rareté. En revanche, sa réhabilitation par une extension est possible, conformément à l’indice des bâtiments ou au plan de la maison. Le choix de la solution la plus appropriée nous appartient, les deux majorations étant non cumulables. Une légère majoration du prix du bâtiment lui-même est envisageable pour les travaux de mise aux normes de sécurité, sans incidence sur le reste du prix.
Dans ce cas précis, le nouveau volume doit s’intégrer au volume existant pour former un ensemble cohérent, et donc un bâtiment unifié. Du point de vue typologique et paysager, la nouvelle intervention doit se distinguer de l’ancienne, en la mettant en valeur par la nouvelle (une démarche cohérente adoptée par la Surintendance afin d’éviter toute superficialité).
Une autre option serait de rénover le bâtiment existant et d’en construire un nouveau. Dans ce cas, l’indice est calculé en soustrayant cinq mètres de terrain autour du bâtiment existant, contrairement au calcul précédent qui prenait en compte la superficie totale du terrain.
Là aussi, il vous faut évaluer ce qui vous convient le mieux.
Pour un terrain nu, il suffit toutefois de calculer le nouveau volume à l’aide du coefficient d’occupation des sols (COS) en fonction de la superficie du terrain que vous souhaiteriez acquérir.
POURRIEZ-VOUS CONSTRUIRE UNE MAISON MODERNE OU CONSERVER LE MODÈLE ACTUEL ? ET COMBIEN DE TEMPS FAUT-IL POUR OBTENIR L’APPROBATION D’UN PROJET ? VAUT-IL MIEUX RÉNOVER UNE MAISON EXISTANTE OU EN CONSTRUIRE UNE NEUVE ?
Du point de vue paysager, et si l’on souhaite également préserver l’usage des sols, la réhabilitation des bâtiments existants est certainement judicieuse, puisqu’elle permettrait un réaménagement. Toutefois, si le terrain vacant concerné par les interventions est constructible et que le projet respecte certaines normes de protection du territoire – avec des bâtiments bien intégrés au contexte –, il ne devrait pas y avoir de problème. J’utilise le conditionnel car les procédures sont gérées par différentes commissions (paysagisme, surveillance, bureau d’études), et une certitude absolue ne peut donc être garantie. Cependant, si tout est réalisé dans le respect de la réglementation et des principes de protection du paysage, chaque intervention sera couronnée de succès, d’autant plus qu’elle est exigée par le Plan Général d’Urbanisme (PGU) et donc un droit fondamental !
ET LES TEMPS ?
Dans les deux cas, rénovation ou construction neuve, les délais sont identiques, la procédure étant la même : en l’état actuel des choses, il faut compter au maximum 6 à 8 mois. En cas de difficultés (modifications demandées par différentes autorités, notamment les services d’urbanisme), ce délai peut atteindre 12 à 14 mois.
L’architecture contemporaine permet une meilleure intégration du nouveau bâtiment dans le paysage, grâce par exemple à des toitures végétalisées plates ou des murs végétaux verticaux. Vous pouvez donc avoir l’esprit tranquille : plusieurs maisons contemporaines ont récemment été approuvées pour ces raisons précises.
Né à Sanremo en 1970, Fabrizio Alborno est diplômé en architecture de l’École polytechnique de Milan (1997). Après plusieurs années d’apprentissage au sein du cabinet d’architecture et d’urbanisme de l’architecte Lorenzo Martinoia, il fonde son propre bureau d’études en 2000, spécialisé dans la conception, et plus particulièrement dans les projets de construction neuve et de rénovation. Le bureau propose aujourd’hui des services de conception et de maîtrise d’œuvre pour une clientèle aussi bien publique que privée.