ACQUISTARE UN’AREA PER COSTRUIRE UN FABBRICATO. QUALI SONO LE POSSIBILITÀ?

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Lo abbiamo chiesto all’architetto Fabrizio Alborno, esperto in materia di tutela paesistica e membro della Commissione Paesaggio dei comuni di Bordighera, Ospedaletti, Seborga e Perinaldo.

ABBIAMO VISTO DUE TERRENI: IL PRIMO UN TERRENO SU CUI INSISTE UN VECCHIO FABBRICATO, IL SECONDO UN TERRENO LIBERO. COSA SI POTREBBE REALIZZARE IN ENTRAMBI I CASI?
Quando si acquista un terreno su cui esiste già un fabbricato bisognerebbe capire, come prima cosa, se si tratta di una pre-esistenza, cioè un vecchio “casone” tipico dei luoghi, oppure semplicemente di una vecchia casa costruita anche in tempi abbastanza recenti. Diciamo che la norma urbanistica permeterebbe di demolire e ricostruire in entrambi i casi ma, nelle realtà dei fatti, la Soprintendenza di Genova ha dato delle direttive che dicono che quando è appurata l’esistenza di un vecchio fabbricato che testimonia la tipicità dei luoghi non accetta la demolizione di questi, in quanto ne esistono più pochi. Ne permette però il recupero con il rispettivo ampliamento, che può avvenire o utilizzando l’indice edificatorio oppure il piano casa; sta a noi verificare cosa conviene utilizzare, in quanto non si possono sommare i due aumenti. Ovviamente sul rustico stesso è possibile un piccolo aumento per adeguamento igienico sanitario che non cuba con il resto.
In questo caso il nuovo volume dovrà essere in aderenza con l’esistente in modo da creare un corpo unico e quindi un unico fabbricato. Tipologicamente e paesaggisticamente il nuovo intervento si dovrà discostare dal vecchio in modo tale da valorizzare l’antico con il nuovo (tendenza sempre della Soprintendenza per evitare creazione di “Falsi”).
Si potrebbe anche fare un intervento di altro tipo: recuperare il solo rustico e realizzare separatamente un nuovo fabbricato. In questo caso, però, il calcolo dell’indice viene fatto togliendo i cinque metri di terra intorno al fabbricato esistente rispetto a prima che invece viene calcolato su il terreno in tutta la sua superficie.
Anche in questo caso bisogna fare valutazioni cosa conviene e cosa siano le Vostre esigenze.
Per un terreno libero invece è sufficiente calcolare il nuovo volume attraverso l’indice edificatorio in rapporto alla superficie del terreno che si acquisterebbe.

E SI POTREBBE FARE UNA CASA MODERNA OPPURE RIMANERE LEGATI ALLA TIPOLOGIA ATTUALE, E QUANTO TEMPO CI VUOLE PER AVERE PROGETTO APPROVATO? CONVIENE RECUPERARE UNA CASA ESISTENTE O FARNE UNA NUOVA?
Diciamo che da un punto di vista paesaggistico e se si intende anche tutela dell’utilizzo del suolo, sicuramente conviene recuperare dei volumi esistenti in quanto si andrebbe a riqualificare; comunque se i terreni liberi interessati agli interventi sono edificabili e il progetto viene fatto con certi canoni di tutela del territorio – fabbricati inseriti molto bene nel contesto – tendenzialmente non ci dovrebbero essere problemi. Dico dovrebbero poiché le pratiche hanno un iter attraverso varie Commissioni (paesaggio, soprintendenza, ufficio tecnico), per cui la certezza assoluta non la si può dare, ma se tutto viene fatto nel rispetto delle norme e della tutela paesaggistica ogni intervento va a buon fine, anche perché previsto dal PRG e quindi un nostro diritto!

E I TEMPI?
In entrambi i casi, sia di recupero o di nuovo intervento, i tempi coinciderebbero poiché l’iter è il medesimo: per cui, se tutto va bene, al massimo 6/8 mesi. Se ci fossero dei problemi (modifiche richieste dai vari enti, soprattutto gli enti paesaggistici) si può arrivare 12\14 mesi.
La tipologia contemporanea permette una maggior capacità del nuovo volume di inserirsi nel territorio con un maggior mimetismo, per esempio coperture piane a verde, pareti a verde verticale, etc… per cui può stare tranquillo: ultimamente sono parecchie le case con tipologia contemporanea che sono state autorizzate proprio per i motivi sopracitati.

Fabrizio Alborno nasce a Sanremo nel 1970 e si laurea in Architettura al Politecnico di Milano nel 1997. Dopo alcuni anni di apprendistato presso lo studio di architettura e urbanistica dell’arch. Lorenzo Martinoia, crea, nel 2000, il proprio studio di progettazione edilizia, svolgendo attività di progettazione, dedicandosi principalmente a nuove costruzioni e ristrutturazioni. Attualmente l’ufficio è in grado di soddisfare qualsiasi esigenza di progettazione e di direzione lavori per una committenza pubblica e privata.