COMPRARE CASA IN ITALIA: IL PARERE DELL’AVVOCATO (PARTE 2)

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Continuano i consigli dell’avvocato Anna Dassi sull’acquisto di immobili in Italia. Leggi qui la prima parte.

Ovviamente lo straniero può non essere una persona fisica, ma una persona giuridica. In questo secondo caso ci si dovrà porre di fronte a queste alternative:

  1. Persona giuridica di diritto straniero senza stabile organizzazione in Italia

  2. Persona giuridica di diritto straniero con stabile organizzazione in Italia

  3. Persona giuridica costituita “ad hoc” (Newco) in Italia da persone fisiche o giuridiche straniere,

Nella prima delle ipotesi varrà la stessa regola delle reciprocità prevista per i soggetti stranieri non regolarmente residenti. Nella seconda ipotesi, invece, la stabile organizzazione esistente in Italia è ad ogni effetto un soggetto residente.

Più complessa appare invece la scelta di costituire ad hoc una società di diritto italiano da parte di soggetti stranieri.

Qualora la finalità dell’acquisto sia di natura commerciale, varranno le regole stabilite per le società commerciali che esercitano attività all’interno del territorio italiano.

Ancor più delicato è il tema in caso l’acquisto abbia finalità non commerciali, vale a dire se l’immobile viene acquistato ad uso abitativo.

Il problema in questo caso è infatti capire se per un soggetto di diritto straniero sia più conveniente, dal punto di vista dei costi, e segnatamente degli oneri fiscali, acquisire direttamente un immobile a destinazione abitativa in Italia o effettuare l’acquisto tramite una Newco interamente posseduta.

 Se i soggetti che danno vita alla Newco sono persone fisiche, potrebbe essere opportuno, anche per motivi di praticità, costituire in Italia una società senza scopo lucrativo, nelle forme della Società semplice.

Se invece il soggetto è una persona giuridica di diritto straniero, l’acquisto potrebbe anche avvenire in modo diretto.

 Premesso che l’imposizione indiretta sulla cessione del bene è identica nelle due ipotesi (imposta di registro al 9% – ipotecarie e catastali in misura fissa di euro 50,00 + 50,00 – un possibile risparmio sull’imposta di registro potrebbe avvenire nell’ipotesi in cui l’acquirente anziché una società commerciale sia una persona fisica, eventualmente anche un fiduciario, infatti la base impositiva sarebbe costituita dalla rendita catastale rivalutata, di norma assai inferiore al valore venale del bene), le ragioni  della seconda soluzione proposta sono motivate dalla opportunità di evitare i costi di costituzione e di mantenimento in vita di una società commerciale che comunque, non producendo reddito, rientrerebbe nelle cosiddette società di comodo, le quali sono comunque assoggettate a imposizione su un reddito presunto determinato in percentuale sul valore delle immobilizzazioni possedute.

Si fa presente comunque che i redditi di fabbricati situati sul territorio nazionale sono soggetti all’imposizione italiana diretta (IRPEF / IRES) e locale (IMU – TASI – TARI).

Il panorama muta però sensibilmente qualora l’immobile acquistato necessiti di lavori di ristrutturazione di considerevole valore che, se effettuati nell’interesse di un proprietario estero senza stabile organizzazione in Italia, non consentirebbero la detrazione dell’IVA.

E’ dunque alla luce di queste considerazioni che risulta di assoluta importanza avvalersi dell’operato di professionisti esperti, sul territorio, evitando le soluzioni fai da te, o avvalendosi dell’operato di consulenti non residenti. Il nostro Paese è un labirinto di norme e di burocrazia per i residenti, immaginiamoci come potrebbe esserlo per gli stranieri!


ANNA DASSI, senior partner di DNLaw.it, è specializzata nel diritto societario, nel diritto del lavoro e nella contrattualistica d’impresa, con particolare focus sul mondo di lingua tedesca .E’ stata in-house counsel di una nota multinazionale farmaceutica, e counsel di gruppi stranieri operanti nel settore energetico ed informatico. Attualmente cura gli aspetti legali di importanti operazioni di compravendita immobiliare e di dismissione di patrimoni alberghieri per clienti esteri sul territorio italiano.